Autor: kmlynarczyk

Z dniem 28 kwietnia 2023 roku wejdą w życie znowelizowane przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (dalej jako: Ustawa) oraz część zmienionych przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Nowe przepisy wprowadzają m.in. zmiany w kwestiach dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej, w tym odnośnie zasad ich sporządzania oraz sankcji za nie przestrzeganie wymogów z nimi związanych.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – ważniejsze zmiany

Znowelizowane przepisy wprowadzają m.in. następujące zmiany w kwestiach związanych ze sporządzaniem i wydawaniem świadectw charakterystyki energetycznej:

• możliwość otrzymania świadectwa w formie papierowej (opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej) lub elektronicznej (opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej);
• świadectwo musi zawierać m.in. oświadczenie osoby, które je sporządziła, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków; oświadczenie to jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;
• świadectwo sporządza osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, która spełnia określone wymogi;
• gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części należy podać:

1. wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną,
2. udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
3. jednostkową wielkość emisji CO2;

• świadectwa wydane przed dniem 28 kwietnia 2023 r. zachowają ważność przez okres, na jaki zostały wydane.

Transakcje na rynku nieruchomości a świadectwo charakterystyki energetycznej

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym, obowiązek przekazania nabywcy albo najemcy:

1. świadectwa charakterystyki energetycznej powstaje przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2. kopii świadectwa charakterystyki energetycznej powstaje przy zawarciu umowy najmu.

Do przekazania świadectwa zobowiązany jest właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

W praktyce, w wielu przypadkach przepisy te nie są przestrzegane, ponieważ sankcją jest możliwość pisemnego wezwania zbywcy (odpowiednio wynajmującego) przez nabywcę (odpowiednio najemcę) w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy do przekazania świadectwa w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. W przypadku niespełnienia żądania, nabywca (odpowiednio najemca) w terminach wskazanych w Ustawie ma prawo jego sporządzenia na koszt zbywcy (odpowiednio wynajmującego).

Znowelizowane przepisy nie wprowadziły znaczących zmian w ramach katalogu przypadków, kiedy powstaje obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 11 ust. 1 Ustawy, właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:

• świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.

W związku z tym, w przypadku już użytkowanych budynków lub lokali sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej będzie konieczne przy ewentualnej transakcji ich zbycia lub najmu.

W ramach zmienionych przepisów ustawodawca uregulował, iż nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku. Istotne jest także, iż w przypadku zbycia lokalu lub jego wynajmu, konieczne jest posiadanie świadectwa energetycznego dla tego lokalu (w takiej sytuacji nie ma wymogu posiadania świadectwa energetycznego dla całego budynku w którym znajduje się lokal).

Znowelizowane przepisy wprowadzają także obowiązek odnotowania przez notariusza w akcie notarialnym przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku jego nieprzekazania notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie jego obowiązku.

Konsekwencją nieprzekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (odpowiednio przy zawarciu umowy najmu) jest możliwość obciążenia tego na kim ten obowiązek spoczywa karą grzywny. Takiej karze podlega również ten, kto dopuszcza się tego czynu działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Orzekanie w takich sprawach następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Zakończenie budowy a świadectwo charakterystyki energetycznej

 Począwszy od 28 kwietnia 2023 roku, zgodnie art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego, inwestor – w przypadku budynków – będzie zobowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopię lub wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej.

Z powyższego obowiązku zostały wyłączone budynki, o których mowa w art. 3 ust. 4 Ustawy, czyli budynki:

• podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²;
• gospodarstwa rolne o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²∙rok).

Ponadto, zgodnie z art. 57 ust. 1bb Prawa budowlanego, obowiązek dołączania świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończenia budowy nie obejmuje budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego. Chodzi tu o budowę wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Podsumowanie

Zmienione przepisy przewidują, iż świadectwa charakterystyki energetycznej będą wymagane częściej niż dotychczas, ale nie będą konieczne dla wszystkich użytkowanych już budynków i lokali (tj. będą one wymagane wyłącznie w określonych przypadkach). W przypadku budynków nowo wznoszonych, obowiązek dołączania przez inwestora do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie świadectwa charakterystyki energetycznej nie ma charakteru bezwzględnego i ustawodawca przewidział w tym względzie wyjątki.

Należy także zauważyć, iż ewentualne nieprzekazanie przez zbywcę (wynajmującego) świadectwa charakterystyki energetycznej nie ma wpływu na dopuszczalność zawarcia umowy zbycia lub najmu oraz jej ważność, ale naruszenie tego obowiązku może skutkować nałożeniem grzywny.