Treść artykułu opublikowanego na łamach „Młodej Palestry” (nr 5, 1/3 2014), autorstwa apl. adw. Grzegorza Motyki z Kancelarii Marszałek & Partnerzy – Adwokaci.
Przegląd funkcjonowania wybranych instrumentów ochrony w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
…Nieprzejednany wpływ ustawy deweloperskiej na modyfikację procesów społeczno-gospodarczych1 znalazł ujście w przepisie art. 40 ustawy, zgodnie z którym Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłoży Sejmowi informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat od dnia jej wejścia w życie…. Termin ten upływa z końcem kwietnia 2014 roku, w związku z czym zasadnym jest podkreślenie wątpliwości powstających na gruncie obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, w przedmiocie prawa stron do odstąpienia od umowy oraz związanego z tym zwrotem pobranych przez dewelopera świadczeń pieniężnych.
Potrzeba zmian
Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tzw. „ustawa deweloperska”, wykreowała nową rzeczywistość prawną regulującą obrót na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wprowadzając wzorem większości Państw Unii Europejskiej, instrumenty ochrony dla potencjalnych nabywców lokali mieszkaniowych lub domów jednorodzinnych. Omawiana ustawa jest przejawem, iż polski ustawodawca dostrzegł konieczność unormowania obowiązków dewelopera oraz ujednolicenia definicji i formy umowy deweloperskiej, używanej w dotychczasowej formie przed wejściem w życie nowych przepisów.
Konieczność wprowadzenia równowagi w stosunkach obowiązujących między klientem, a deweloperem dostrzeżona została jednak już w 2007 roku przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta w ramach kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich2. Wnioski z przedmiotowej kontroli wskazały, iż pozycja konsumenta na rynku usług budownictwa mieszkaniowego jest zagrożona, ze względu na obecność licznych klauzul abuzywnych we wzorcach umownych stosowanych przez przedsiębiorców oraz w skutek przeredagowywania ustawowych pojęć prawnych na swoją korzyść – zupełnie odmiennie od intencji ustawodawcy.
W związku z niepokojącymi sygnałami pojawiającymi się rynku usług deweloperskich (gdzie od lat panowała naczelna zasada zgodnie, z którą przedsiębiorcy wykorzystywali środki finansowe, stanowiące często życiowe oszczędności nabywców, już w toku realizacji inwestycji mieszkaniowej), Ministerstwo Infrastruktury ponowiło w 2007 roku pracę nad przerwanym w 2002 roku projektem ustawy deweloperskiej. Prace nad tym projektem nie zostały jednak ukończone. Dostrzegając naglącą potrzebę utworzenia instrumentów ochrony prawnej osób fizycznych, nabywających lokale mieszkaniowe na rynku pierwotnym, Trybunał Konstytucyjny raz jeszcze zwrócił uwagę ustawodawcy na istniejącą lukę w przepisach obowiązującego prawa w tej materii3. Wątpliwości te nadały ostateczny kształt obowiązującej ustawie.
Środki ochrony interesów nabywców
W przepisie art. 4 ustawy deweloperskiej ustawodawca przewidział, iż deweloper jest zobowiązany stosować jeden z czterech rodzajów instrumentów ochrony, gromadzonych od nabywców w toku przedsięwzięcia, środków finansowych. Wybór takiego środka należy do dewelopera. Są to zatem:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowej gwarancji,
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z jednoczesną gwarancją ubezpieczeniową,
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z jednoczesną gwarancją bankową,
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych gwarancji.
Pomijając charakterystykę powierniczych rachunków bankowych, mającą kluczowe znaczenie dla nabywcy w przypadku prowadzonej przeciwko deweloperowi egzekucji należności lub upadłości deweloperskiej, należy wskazać, iż istotą zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest uruchomienie środków wpłaconych przez nabywcę na taki rachunek, dopiero po wywiązaniu się przez dewelopera z zobowiązania do przeniesienia na rzecz nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Innymi słowy deweloper musi sfinansować przedsięwzięcie deweloperskie z własnych środków pochodzących z kapitału własnego oraz kredytu bankowego, bez możliwości użycia środków pochodzących bezpośrednio od nabywcy. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, środki wpłacone przez nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, przekazywane są deweloperowi etapowo wraz z postępami robót budowlanych, potwierdzonych odpowiednimi wpisami w dzienniku budowy.
Zarówno gwarancja bankowa jak i ubezpieczeniowa nie stanowią przedmiotu niniejszego opracowania z przyczyny praktycznej. Realia rynku deweloperskiego sprowadzające się do nieustającej walki o klienta, przy pomocy mechanizmów pozwalających na swobodne regulowanie ceny w stosunku do nastroju nabywcy, mogą powodować niechęć deweloperów w stosowaniu wskazanych gwarancji, które z założenia podnoszą cenę nabywanego obiektu. W literaturze przedmiotu można jednak spotkać odmienne poglądy4.
Oczywistą konsekwencją tak przyjętej regulacji przepisu art. 4 ustawy deweloperskiej, uprawniającej przedsiębiorcę do dokonania wyboru między stosowanymi środkami ochrony prawnej, jest ekonomiczna ocena przedsięwzięcia przez pryzmat konieczności zaangażowania środków własnych. Ujęcie praktyczne potwierdza, iż wolność wyboru prowadzi do stosowania przez deweloperów w przeważającej ilości przypadków otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawniającego go do otrzymania kolejnych transz środków pieniężnych, co przekłada się na stopień ochrony nabywców.
Niezależnie od powyższego, środki ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, co wynika expressis verbis z przepisu art. 37 ustawy deweloperskiej. Przez rozpoczęcie sprzedaży należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na tle przepisu art. 37 ustawy deweloperskiej powstaje zagadnienie praktyczne, które dotyczy przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę oraz projektu architektoniczno-budowlanego uzyskanych przez dewelopera na długo przed wejściem w życie ustawy. Docelowo zatem informacje te mogły zostać podane do publicznej wiadomości przed upłynięciem vacatio legis ustawy, natomiast przedsięwzięcie w założeniu zostanie zrealizowane etapami. Możliwym do wyobrażenia jest bowiem sytuacja, w której etap I przedsięwzięcia deweloperskiego został ukończony, a zatem rozpoczęta została sprzedaż, jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, tymczasem pozostałe etapy przedsięwzięcia pozostają jedynie w sferze długoterminowych zobowiązań dewelopera. W tej sytuacji deweloper zwolniony jest z konieczności stosowania środków ochrony, o której mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej, co w praktyce ma doniosły wymiar, bowiem deweloper nie ma obowiązku zapewnienia (i w związku z tym nie zapewni), co do zasady, zamkniętego ani otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej ani bankowej. W tej sytuacji, deweloper ma pełną dowolność w wyborze instrumentu ochrony oferowanego swoim kontrahentom. W praktyce przejawia się to jednak zawarciem przez niego umowy rachunku zastrzeżonego ESCROW5, który z całą pewnością nie zapewnia stopnia ochrony takiego jak w przypadku rachunku powierniczego. Dla laika, mechanizmy działania otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz rachunku zastrzeżonego, mogą się wydawać zbliżone, bowiem środki zgormadzone na rachunku zastrzeżonym są uruchamiane po spełnieniu przesłanek umownych. Z całą pewnością ten typ rachunku przyznaje jednak znaczenie większy poziom elastyczności w formułowaniu warunków wpłat oraz przede wszystkim wypłat zgromadzonych na nim kwot.
Dla potrzeb dalszych rozważań dotyczących problematyki zwrotu środków wpłaconych przez nabywców, w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, posłużą nam dwa przypadki, w tym instrument otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (jeżeli deweloper jest zobowiązany do stosowania instrumentów przewidzianych w art. 4 ustawy deweloperskiej). Drugi przykład to rachunek zastrzeżony ESCROW, stosowany w przypadku podania do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej. To właśnie w przypadku tych dwóch rachunków powstaje wątpliwość związana z obowiązkiem zwrotu środków pieniężnych w następstwie odstąpieniem od umowy (o ile zostały one przekazane do dyspozycji dewelopera). Problematyka ta nie występuje w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz sytuacji, gdy środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, w chwili odstąpienia od umowy pozostają w dalszym ciągu w posiadaniu banku, występującego w roli powiernika. W tych okolicznościach, zgodnie z przepisem art. 13 ustawy deweloperskiej, w przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron, bank wypłaca pozostałe na rachunku powierniczym środki do rąk nabywcy, dokonując jedynie formalno-prawnej analizy odstąpienia od umowy (zachowanie ustawowych terminów oraz formy odstąpienia). Istotna kontrowersja powstaje, gdy odstąpienie od umowy deweloperskiej miało miejsce już po przekazaniu środków zgormadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku na rachunek dewelopera wskazany w umowie rachunku powierniczego lub na rachunku zastrzeżonym ESCROW na rachunek dewelopera służący do obsługi kredytu i inwestycji. Analiza przepisów prowadzi do oczywistego wniosku, iż w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z przepisem art. 29 ustawy deweloperskiej, po odbiorze przez dewelopera środków finansowych wpłaconych przez nabywcę na właściwy rachunek wskazany w umowie, znacznie może to utrudnić nabywcy odbiór tych środków6.
Ustawowe prawo odstąpienia od umowy przez dewelopera, a pojęcie siły wyższej
Prawo odstąpienia od umowy zostało uregulowane w przepisie art. 29 ustawy deweloperskiej, przy czym określenie warunków odstąpienia od tejże , a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę, w razie skorzystania z tego prawa przez którąkolwiek ze stron, winno znaleźć odzwierciedlenie w treści samej umowy.
Pozostawiając ustawowe przesłanki odstąpienia od umowy przez nabywcę poza przedmiotem niniejszych rozważań, jako przesłanek, które co do zasady wydają się „wymierne” i pozbawione dowolności przy ocenie zachowania dewelopera, nasuwa się jednak pewna wątpliwość dotycząca ustawowego prawa odstąpienia po stronie samego dewelopera. Ustawa deweloperska przyznaje przedsiębiorcy prawo do odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży w trzech przypadkach.
Pierwszy casus dotyczy niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Drugi i trzeci przypadek dotyczą niestawienia się nabywcy do obioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub odpowiednio podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa własności, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.
Chociaż ustawa określiła w ten sposób zamknięty katalog ustawowych przesłanek odstąpienia od umowy po stronie dewelopera, to należy podkreślić, iż deweloper traci takie uprawnienie w sytuacji, gdy brak świadczenia pieniężnego nabywcy lub uchylenie się od odbioru lokalu, ewentualnie od umowy przenoszącej własność jest wynikiem siły wyższej. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na nabywcy. Z punktu widzenia nabywcy, rozwiązanie to wydaje się w pełni racjonalne, brak jest bowiem podstaw do obciążania kupujących skutkami niezawinionych działań.
Przyjęte rozstrzygnięcie, chociaż mające na celu ochronę praw nabywców, nie sposób uznać za perfekcyjne. Pojęcie vis maior nie zostało przez ustawodawcę objęte definicją legalną, a co więcej ustawodawca nie wskazał, choćby przykładowo, reguł interpretacyjnych, za pomocą których należy rozstrzygać dane zdarzenia faktyczne jako skutki działania siły wyższej.
Chociaż orzecznictwo m.in. Sądu Najwyższego w tym zakresie stanowi znaczącą pomoc przy ocenie cech charakterystycznych dla vis maior, to w dalszym ciągu jest to pojęcie nieostre, które w zawoalowanym stanie faktycznym może nastręczać wielu trudności przy jednoznacznym stwierdzeniu działania takiej siły7. Dodatkowo należy wskazać, iż ocena występowania siły wyższej może być również zaburzona czy nad interpretowana, w związku z odmiennymi interesami stron stosunku deweloperskiego. W tych okolicznościach, potencjalny spór w przedmiocie skutecznego odstąpienia od umowy przed dewelopera, poza skrajnymi przypadkami siły wyższej takimi jak np. trzęsienie ziemi czy wybuch wojny, wydaje się niemożliwy do rozstrzygnięcia w sposób polubowny.
Obowiązek zwrotu środków finansowych nabywcy, a zgoda na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej
Należy również zwrócić uwagę, iż obie strony stosunku deweloperskiego mogą uciekać się, w przypadku powstania przedmiotowego sporu, do nierzetelnych działań. Chociaż zgodnie z przepisem art. 22 ustawy deweloperskiej, w treści umowy winny znaleźć się warunki zwrotu przez dewelopera środków wpłaconych przez nabywcę, w przypadku odstąpienia od umowy zgodnie z art. 29 ustawy (np. poprzez określenie terminu wymagalności kwoty zwrotu), to praktyka wskazuje, iż taka forma ochrony nie jest zadawalająca. Dodatkowe „karty przetargowe”, za pomocą których strony będą próbowały wywierać wpływ na stronę przeciwną, stanowią rzecz jasna środki finansowe. Dość powiedzieć, że środki wpłacone przez nabywcę na poczet nabywanej nieruchomości, w większości przypadków na etapie odstąpienia deweloperskiego, będą już posiadaniu przedsiębiorcy. Z kolei nabywca może replikować na nierzetelne zachowanie dewelopera, popadającego w zwłokę ze zwrotem jego środków, odmawiając złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na wykreślenie roszczeń o przeniesieniu własności nieruchomości, w przypadku gdy wniosek o wpis takiego roszczenia został złożony do księgi wieczystej. Na marginesie jedynie zaznaczam, iż zgodnie z art. 31 ustawy deweloperskiej, skutecznemu odstąpieniu od umowy przez nabywcę musi towarzyszyć wyrażenie zgody na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej, toteż tematyka odstąpienia od umowy przez nabywcę per se nie generuje potencjalnie omawianego problemu.
Nabywca lokalu, który powołuje się na działanie siły wyższej, a przeto na brak uprawnienia po stronie dewelopera do odstąpienia od umowy, działając z pełnym przekonaniem swojej racji, z pewnością nie będzie zainteresowany wydaniem zgody na wykreślenie roszczeń, o których mowa w art. 31 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Z kolei deweloper, w którego interesie leży odstąpienie od umowy i zaoferowanie przedmiotowego lokalu lub domu jednorodzinnego potencjalnemu nowemu nabywcy, do momentu usunięcia stanu niezgodności pomiędzy treścią księgi, a rzeczywistym stanem prawnym, praktycznie nie posiada możliwości zbycia nieruchomości. Konsekwencją utrzymywania się takiego stanu, jest oczywista pokusa do tymczasowego odstąpienia od zwrotu środków pieniężnych otrzymanych od nabywcy, a co za tym idzie pobieranie stosownych pożytków prawnych. Do patologii tego rodzaju może dojść właściwe wyłącznie w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz rachunku zastrzeżonego ESCROW, z których środki finansowe zostały wydane przez bank do dyspozycji dewelopera, stosownie do postępu robót budowlanych.
W przypadku sporu pomiędzy deweloperem, a nabywcą, wynikającego z odstąpienia od umowy deweloperskiej, stronom przysługują oczywiście środki ochrony sądowej. W przypadku dewelopera, który zmierza do ustalenia stanu rzeczywistego księgi wieczystej, przysługuje mu droga sądowa określona w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli chodzi zaś o uzyskanie oświadczenia woli w przedmiocie zgody na wykreślenie roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości, to deweloperowi przysługuje roszczenie na podstawie przepisów art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Z kolei nabywca, który ma interes w potwierdzeniu bezskuteczności odstąpienia od umowy przez dewelopera, może skorzystać z powództwa o ustalenie istnienia stosunku prawnego, o którym mowa w art. 189 k.p.c. Jednocześnie może dochodzić on w drodze powództwa o zapłatę, skapitalizowanej kwoty odsetek od przetrzymywanych na rachunku developera środków. Wspólnym mianownikiem dla wskazanych postępowań sądowych jest oczywiście ich kosztowność i długotrwałość, która dla żadnej ze stron nie jest pożądana. Dla developera oznacza to bowiem istniejący na czas postępowania sądowego wpis w księdze wieczystej roszczeń nierzetelnego nabywcy. Z drugiej strony, w przypadku nierzetelności dewelopera, kupujący może być pozbawiony możliwości rozporządzenia swoim majątkiem, finansowanym często w ramach zaciągniętego kredytu.
Postulaty de lege ferenda
W świetle powyższego należy zgodzić się z tezą, iż obecność w obrocie gospodarczym umów, w których przyznaje się deweloperowi możliwość wyboru stosowanych środków ochrony, przewidzianych w art. 4 ustawy deweloperskiej oraz brak konieczności zapewnienia tychże środków, w sytuacji rozpoczęcia sprzedaży przedsięwzięcia przed wejściem w życia ustawy, stanowi przejaw niewystarczającej ochrony interesów nabywców, pomimo pierwotnego zamierzenia ustawodawcy. Zestawienie powyższego z nieostrymi regułami zwrotu środków finansowych nabywcy, w przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera oraz brakiem mechanizmów nakłaniających nabywcę do dobrowolnego wyrażenia zgody na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej, może prowadzić do patologii w stosunkach między deweloperem oraz nabywcą.
W mojej ocenie, w przypadku zaostrzenia konfliktu pomiędzy stronami umowy deweloperskiej, w związku z ewentualnym sporem co do skuteczności odstąpienia od umowy przez dewelopera, potrzebne są ustawowe regulacje zmierzające do zabezpieczenia środków finansowych nabywcy, do czasu ustalenia istnienia lub nieistnienia przedmiotowego stosunku prawnego. Obecne brzmienie ustawy deweloperskiej nie przesądza jednoznacznie warunków zwrotu środków finansowych przekazanych przez bank na rachunek dewelopera, w przypadku otwartego rachunku powierniczego lub rachunku zastrzeżonego ESCROW. W związku z powyższym, wydaje się, że koniecznym jest doprecyzowanie poszczególnych przepisów ustawy, w celu zapewnienia maksimum ochrony nabywców, przy jednoczesnym poszanowaniu praw deweloperów.
Przedstawiając tym samym uwagi de lege ferenda, w obliczu nadchodzącego przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy deweloperskiej, wskazuję, iż postulowana zmiana dotyczy w pierwszej kolejności obowiązku stosowania rachunków powierniczych oraz gwarancji instytucji finansowej lub ubezpieczeniowej, do inwestycji, co do których informacja na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych została podana przed dniem 29 kwietnia 2012 roku. Praktyka panująca na rynku mieszkaniowym pokazała, iż wielu deweloperów skorzystało z przyzwolenia na niestosowanie środków ochrony przewidzianych w art. 4 ustawy. Wieloetapowe inwestycje osiedli mieszkaniowych budowane są zazwyczaj w perspektywie kilku lub kilkunastu lat, a w świetle art. 37 ustawy deweloperskiej, obecnie do rozpoczęcia sprzedaży całego przedsięwzięcia deweloperskiego wystarczy ogłoszenie oferowania lokali powstających w ramach I etapu inwestycji. Wydaje się, że w świetle takiej praktyki ustawa wymaga zmiany w tym zakresie, poprzez wprowadzenie przepisów intertemporalnych, nakazujących stosowanie środków ochrony przewidzianych w art. 4 ustawy do wszystkich umów deweloperskich zawartych po wejściu w życie ustawy8.
Jeżeli chodzi zaś o zabezpieczenie środków finansowych nabywcy, które po odstąpieniu od umowy deweloperskiej, mogą być przetrzymywane przez dewelopera na jego indywidualnym rachunku bankowym, w ramach pogłębiającego się sporu między stronami, to w tym zakresie również niezbędna jest zmiana. De lege ferenda podnoszę, iż w przypadku braku polubownego rozstrzygnięcia w terminie 30 dni, sporu między stronami, dotyczącego istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego, na skutek złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez dewelopera, środki finansowe nabywcy winny zostać złożone do depozytu sądowego. Gospodarka finansowa prowadzona przez Sądy zakłada możliwość oprocentowania zdeponowanej kwoty, a w obecnym stanie prawnym pożytki uzyskiwane z tego tytułu przypadają właścicielowi zdeponowanej kwoty głównej9. Rozwiązanie to pozwoli na uniknięcie przez nabywcę długotrwałego procesu sądowego w przedmiocie żądania odsetek od zwracanych w nominalnej wysokości kwot.
Potencjalne zagrożenie, z związku z którym developer nie będzie skory do zwrotu przekazanych mu środków finansowych, może powstać w przypadku odmowy wyrażenia zgody przez nabywcę na wykreślenie jego roszczeń z księgi wieczystej. Może mieć to miejsce min. w przypadku wątpliwości co do skutecznego odstąpienia dewelopera od umowy. W tych okolicznościach rozważenia wymaga podniesienia do rangi ustawowej obowiązku zapłaty kary umownej na rzecz dewelopera, w sytuacji gdy nabywca bezpodstawnie uchyla się od złożenia zgody, o której mowa w przepisie art. 31 ust. 2 ustawy deweloperskiej. W świetle proponowanego rozwiązania, rzetelny nabywca nie powinien się obawiać sankcji finansowej. Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, iż w przypadku takiej regulacji de facto przymuszającej nabywcę do złożenia stosownego oświadczenia, które pozbawia go zabezpieczenia rzeczowego poniesionych kosztów, jego środki finansowe znajdowały by się wówczas w depozycie sądowym, po bezskutecznym upływie okresu 30 dni nierozwiązanego sporu – stosownie do poprzedniego postulatu. W przypadku zaś drogi sądowej, strona może skorzystać z ogólnych środków przewidzianych w postępowaniu zabezpieczającym, poprzez wpisanie stosownego ostrzeżenia do księgi wieczystej.
apl. adw. Grzegorz Motyka
link do artykułu w „Młodej Palestrze”: http://issuu.com/mloda-palestra/docs/mp5
1 Uzasadnienie do projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 9 czerwca 2011 roku, druk Sejmowy nr 4349.
2 UOKIK Raport
z kontroli wzorców umownych stosowanych
w umowach deweloperskich deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego
i spółdzielnie mieszkaniowe, Warszawa, lipiec 2007;
3 Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r., sygn. S 3/10;
4 Zob. m.in. R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz. Warszawa 2013.
5 Rachunek Escrow jest odrębnym rachunkiem bankowym, na którym blokowane są środki na rozliczenie danego typu transakcji. Rozporządzenie tymi środkami jest uzależnione od spełnienia warunków zawartych w umowie rachunku Escrow. Bank zobowiązuje się do rozliczenia kolejnych etapów transakcji, wyłącznie w formie i na warunkach uzgodnionych wcześniej w treści umowy.
6 E. Gniewek (red), dz. cyt., str. 791 i n.
7 Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 8 marca 2012 r. V CSK 165/11 – skutki w postaci poważnej choroby wywołanej wypadkiem drogowym zawinionym przez innego uczestnika ruchu nie mogą być uznane za działanie siły wyższej, ani też nie można cech takiej siły przypisać zdarzeniu (nieprawidłowemu zachowaniu uczestnika ruchu drogowego) które obrażenia te wywołało;
8 R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz. Warszawa 2013 – Uwagi dotyczące rozwiązań przyjętych w prawie austriackim.
9 M. Jaślikowski, M. Krakowiak, Odsetki od sum depozytowych na rachunkach bankowych sądów w planie podziału sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości [w:] Monitor Prawniczy 16/2010, Warszawa 2010.