1. M&P
  2. /
  3. M&P Academy
  4. /
  5. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców...

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w pigułce.

M&P Academy

Problematyka nabywania nieruchomości przez cudzoziemców regulowana jest ustawą z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. 2017 poz. 2278) (dalej: „unnc” oraz „Ustawa”). Pomimo wiekowości owego aktu prawnego, Ustawa przechodziła liczne nowelizacje i do dnia dzisiejszego jest aktem obowiązującym w polskim porządku prawnym. Ustawa wprowadza ograniczenia w nabywaniu prawa własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego przez cudzoziemców. Skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia. Minister właściwy do spraw wewnętrznych w drodze decyzji administracyjnej wydaje zezwolenie, chyba że minister obrony narodowej wniesie sprzeciw w formie postanowienia, a w przypadku nieruchomości rolnych – minister do spraw rozwoju wsi (art. 1 ust. 1, 2 unnc). Ustawa wskazuje, że reglamentacją objęte jest każde nabycie własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego przez cudzoziemca na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 unnc). Ograniczeniami objęte są również nabywanie udziałów lub akcji spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym w sytuacji, w której spółka stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemców.

Na samym początku należałoby wskazać zakres podmiotowy pojęcia „cudzoziemiec”. W rozumieniu Ustawy cudzoziemcem jest: osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna z siedzibą za granicą, niemająca osobowości prawnej spółka z siedzibą za granicą oraz osoba prawna i spółka prawa handlowego nieposiadająca osobowości prawnej z siedzibą na terytorium RP, która kontrolowana jest bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej (art. 1 ust. 2 pkt 1, 2, 3, 4 unnc). Ponadto, Ustawa definiuje pojęcie kontrolowanej spółki prawa handlowego wskazując, że za spółkę prawa handlowego kontrolowaną przez cudzoziemców uważa się spółkę, w której cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą (art. 1 ust. 3 unnc).

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca w formie decyzji administracyjnej. Minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje zezwolenie, jeśli nabycie nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa lub porządkowi publicznemu oraz nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Od wnioskodawcy wymagane jest również zawarcie we wniosku wszelkich okoliczności wskazujących na więzi z Polską. Ustawa wymienia, jakie okoliczności mogą zostać uznane za więzi między cudzoziemcem a Rzeczypospolitą. Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca posłużył się słowem „w szczególności”, które oznacza, że katalog więzi, jakie mogą łączyć cudzoziemca z Polską jest otwarty. Niedookreślone pojęcia wskazują, że minister ma pełną swobodę uznać, co rozumie poprzez wyżej wskazane przesłanki. Rodzą się wątpliwości, w którym momencie powinna zostać wydana zgodna na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 18 października 2019 roku, syng. akt II OSK 2839/17 orzekł, że zgoda musi zostać uzyskana przed nabyciem. Wyłączona jest możliwość uzyskiwania zezwolenia i legalizowania nabycia ex post[1].

Ustawa umożliwia umorzenie postępowania, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości oświadczy, że nie zamierza zbyć nieruchomości na rzecz cudzoziemca, który ubiega się o zezwolenie (art. 3b unnc). Głównym zagadnieniem spornym jest określenie, w którym momencie dopuszczalne jest odmowne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego. W przypadku, kiedy cudzoziemca z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym łączy stosunek powstały na gruncie prawa prywatnego rodzi się pytanie, czy złożenie oświadczenia odmownego wywołuje skutki w sferze prawa prywatnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 21 marca 2017 roku, sygn. akt II OSK 1775/15 orzekł, że oświadczenie odmowne zbywcy nieruchomości ma charakter publicznoprawny i Ustawa nie wiąże oceny tego oświadczenia z oceną jego znaczenia i skutków na gruncie prawa cywilnego. Jednoznacznie oznacza to pryzmat prawa publicznego nad prawem prywatnym[2].

Zezwolenie wymagane jest również w przypadku nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego przez cudzoziemca, kiedy spółka staje się spółką kontrolowaną w rozumieniu Ustawy (art. 3e ust 1 unnc). Zezwolenie wymagane jest jedynie w sytuacjach, w których spółka jest właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym. Ponadto, w przypadku przystąpienia do spółki kontrolowanej cudzoziemca, który nie jest udziałowcem lub akcjonariuszem tej spółki również wymagane jest wydanie zezwolenia przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (art. 3e ust 2 unnc). Ograniczenia nie obejmują spółki, których akcje dopuszczone są do obrotu na rynku regulowanym oraz w przypadku, w którym spółka prawa handlowego jest właścicielem lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowanego o przeznaczeniu garażowym lub nabywa nieruchomość niezabudowaną na cele statutowe, a łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast (art. 3e ust 3 unnc).

Art. 6 ust. 1 unnc określa, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom jest nieważne. W tym momencie należy się zastanowić, czy ustawodawca wprowadził instytucję nieważności bezwzględnej, czy nieważności względnej. Wyrokiem z dnia 27 września 2017 roku, sygn. akt I ACa 295/17, Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał, że ustawodawca zastosował w tym przypadku instytucję nieważności bezwzględnej. Orzeczenie sądu w sprawie nieważności nabycia ma jedynie charakter deklaratywny. Sąd w tym przypadku nie unieważnia nabycia, lecz stwierdza nieważność ex tunc[3].

Ustawodawca wyłącza stosowanie przepisów Ustawy w przypadku nabycia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego przez cudzoziemca, jeżeli cudzoziemca jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego, a nabycie odbywa się na podstawie dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. W tym przypadku nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Sytuacja inaczej kształtuje się w przypadku, kiedy cudzoziemiec nie należy do kręgu osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego. W tym zakresie, wymagane jest uzyskanie zezwolenia w przypadku nabycia na podstawie testamentu lub zapisu windykacyjnego. Jeśli cudzoziemiec nie uzyska zezwolenia w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, własność nieruchomości lub użytkowanie wieczyste nabywają osoby, które należą do spadkobierców ustawowych. Ustawodawca wskazał, że taką samą regulacją objęte jest nabywanie udziałów lub akcji spółek prawa handlowego w drodze dziedziczenia (art. 7 ust. 4 unnc). Należy również zwrócić uwagę na wyłączenie stosowania przepisów o przekształceniu spółki handlowej (art. 7 ust. 1 unnc). Prawodawca tym zabiegiem zablokował możliwość stosowania przepisów o przekształceniu spółek per analogiam.

Ustawa przewiduje szereg odstępstw od wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca. Nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz nabycie lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego (art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a unnc). Kontrowersje wzbudza w jaki sposób osoba prawna może wykazać „zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych” w trakcie nabywania lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu. Wiadome jest, że zaspokojenie potrzeb mieszkalnych dotyczy jedynie osób fizycznych. Osoby prawne nie są w stanie spełnić tej przesłanki. Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2017 roku, sygn. akt I CSK 70/17 rozstrzygnął sporną kwestię art. 8 ust. 1 pkt 1a unnc. Sąd Najwyższy orzekł, że Ustawa umożliwia nabycie lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu przez osobę prawną, więc należy uznać, że ustawodawca przyznaje osobom prawnym specyficznie pojmowane potrzeby mieszkaniowe.

Wyłączeniu podlega również nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców zamieszkujących Rzeczypospolitą Polskę, co najmniej pięć lat od udzielenia zezwolenia na pobyt, którzy uzyskali zezwolenie na pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej (art. 8 ust. 1 pkt 2 unnc). Podobnie sytuacja kształtuje się wobec cudzoziemców, którzy są małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkują Polskę przynajmniej dwa lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub długoterminowy, a nabywana nieruchomość wejdzie w wspólność ustawową małżonków (art. 8 ust. 1 pkt 3 unnc). Dodatkowo, ustawodawca nie wymaga ubiegania się o zezwolenia osób prawnych będących bankami i jednocześnie wierzycielami hipotecznymi, jeśli nabycie związane jest z przejęciem nieruchomości po bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Podsumowując, ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wprowadza ograniczenia w nabywaniu własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Ponadto, reglamentacji podlega również nabywania udziałów lub akcji spółek prawa handlowego, będących właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym. Ustawa zdecydowanie pełni funkcję ochroną, dba o zabezpieczenie interesów państwa. Głównym zadaniem ograniczeń jest ochrona polskich nieruchomości przed tzn. land grabbing’iem, transgranicznym procesem przejmowania ziemi na szeroką skalę.

[1] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2019 roku, syng. akt II OSK 2839/17;

[2] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dnia 21 marca 2017 roku, sygn. akt II OSK 1775/15;

[3] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 września 2017 roku, sygn. akt I ACa 295/17;


12 maja 2022

Marcin Waszyński

Filtry