Publikacje Aa Aa Aa

Nowa rzeczywistość na rynku nieruchomości rolnych w Polsce

rural_final2Podmioty zainteresowane inwestycjami w nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, bądź w spółki będące właścicielami owych nieruchomości, muszą sprostać formalnościom przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803, dalej „Ustawa”) w kształcie, w jakim po zmianach obowiązuje od 30 kwietnia 2016 roku.

Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 2a Ustawy, zasadą jest, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być (z pewnymi wyłączeniami), wyłącznie rolnik indywidualny. Ponadto, łączna powierzchnia gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.

W ślad za literą Kodeksu Cywilnego, należy wyjaśnić, iż nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Za „rolnika indywidualnego”, należy w ślad za Ustawą natomiast uważać osobę fizyczną będącą już właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo, co oznacza osobistą pracę przy produkcji rolnej. Powyższy stan rzeczy winien zostać dodatkowo udokumentowany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż „rolnik indywidualny”, może nastąpić tylko za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej „Agencja”), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Przedmiotowa decyzja wydawana jest na wniosek zbywcy, przy czym jednocześnie wykazania wymaga w szczególności, iż nie było możliwe dokonanie sprzedaży nieruchomości „rolnikowi indywidualnemu”, względnie jednemu z innych podmiotów objętych wyjątkiem, w tym Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez tę samą Agencję, której prezes wydaje decyzję. Przy tym wybrana osoba nabywcy musi „dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej”.

Z kolei uzyskanie zgody na zakup ziemi rolnej na wniosek nabywcy jest możliwe tylko dla osób, które chcą założyć indywidualne gospodarstwo rolnicze i prowadzić je osobiście przez minimum 10 lat, przez który to okres nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody sądu.

Powyższe ograniczenia zabezpieczone są przyznanym ustawowo Agencji prawem pierwokupu każdej nieruchomości rolnej, w tym w przypadkach zbywania użytkowania wieczystego lub udziału we współwłasności albo udziału w użytkowaniu wieczystym. Agencji przysługuje również prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej oraz interwencji w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. W przypadku zmiany wspólnika spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja również może z urzędu nabyć prawa do tej nieruchomości, za zapłatą ceny ustalonej urzędowo, przy czym spółka osobowa ma obowiązek zgłaszać każde przekształcenie właścicielskie do Agencji.

Ustawa przewiduje nieliczne wyjątki od powyższych, jednoznacznych zasad. Niewątpliwie, zarówno samo stosowanie Ustawy, jak i zakres i interpretacja owych wyłączeń, staną się w najbliższych miesiącach i latach wyzwaniem dla urzędów, sądów i pełnomocników zainteresowanych stron. Jak wynika z dotychczasowego doświadczenia Kancelarii, zdobytego podczas świadczenia pomocy prawnej w oparciu o Ustawę, każda transakcja, której punktem zainteresowania jest nieruchomość rolna, wobec braku ugruntowanego orzecznictwa, czy chociażby wykładni przepisów, powinna być zweryfikowana indywidualnie pod kątem objęcia konkretnego przypadku reżimem Ustawy.

apl. adw. Piotr Olborski
Wstecz